Diskusije : Berza

 Komentar
Nekretnine - nastavak
Taurus
24. februar 2017. u 22.51
Mnogi od nas godinama steknu neki kapital tj. Equities na svojim kucama/stanovima i sl.
Znaci equity kao razliku između vrednosti kuce i kredita. Zašto to ne iskoristiti? To mnogima lezi onako bez veze, ili koriste za kupovinu automobila, godisnjih odmora i sl.
Ima i onih koji su odgovorniji i to ne diraju.
Način da se to iskoristi je secured line of credit, sa hipotekom na nasu kucu, ali sa veoma niskom kamatom, najcesce prime rate + 1%

Ovaj format na ovom forumu je bas los za ovakve stvari, ali ja ću pokusati da prakticno prikazem kako doći do neverovatnog kapitala u nekretninama bez novca, koristeci samo equities u našim kucama. Znaci ovo je samo primer/osnova, nije zagarantovana formula.

Uzecu za primer da jedna jedinica (kuca ili sl.) Kosta 100 hiljada dolara.
Pošto se radi o investiciji, za kupovinu ovakve nekretnine je potrebno uloziti 25% downpayment-a ili uloga.

Uzmimo za primer da imamo 100 hiljada dolara equiti u nasoj kuci (principal residence) i otvorimo LOC na 70,000 dolara. To je u ovom primeru dovoljno da se kupe dve jdinice po 100 hiljada dolara, plus troskovi prevoda.

Na početku prve godine.
Jedinica br 1:
-Vrednost = 100,000 ( down-payment 25,000)
-Kredit = 75,000
-Equity = 25,000

Jednica br 2:
-Vrednost = 100,000 ( down-payment 25,000)
-Kredit = 75,000
-Equity = 25,000
----------------------------------------------------
Posle 2 godine: ( recimo da je cena jedinice porasla, a nešto se od kredita otplatilo ...)
Jedinica br 1:
-Vrednost = 110,000
-Kredit = 70,000
-Equity = 40,000

Jedinica br 2:
-Vrednost = 110,000
-Kredit = 70,000
-Equity = 40,000
---------------------------------------------------------
Od svake ove dve jedinice uzeti novi secured LOC na 30,000 x 2 = 60,000
Kupiti nove dve jedince (3 i 4)
----------------------------------------------------------
Stanje na početku za 3 i 4 je isto kao i na početku za jedinicu 1 + 2
-----------------------------------------------------------

Posle 4 godine (od početka):

Jedinica 1 i 2 (1+2):
-Vrednost 120,00 + 120,000
-Kredit = 65,000 + 65,000
-LOC = 30,000 + 30,000
-Equity = 25,000 + 25,000

Jedinice 3 + 4 :
-Vrednost = 110,000 + 110,000
-Kredit = 70,000 + 70,000
-Equity = 40,000 + 40,000
------------------------------------------------

Šta se sad desava?
Sad smo u situaciji da koristeci equities od svih jedinica kupimo 3 nove jedinice ili uz malo dodatka sa LOC koji je vezan za vasu ličnu kucu, možemo kupiti 4 nove jedinice.
Znaci posle 4 ili 5 godina se može doći do 8 jedinica !!!
Koliko je to za 10 godina?
Sad sve jedinice rade u nasu korist. Znaci ovakvom formulom bi verovatno mogli za 10 godina već imati novih 10 jedinica, ili ukupno 18-20

Svima je jasno da je ovo jako teško ili nemoguće izvesti. U roku od 10 godina će verovatno doći do korekcije cena, mogu se desiti razni problemi ... bilo šta.
Ali šta ako to sve uspemo izvesti u roku od 15 ili 20 godina? Šta ima u tome loše?
Ili da umesto 10 jedinica, kupimo novih 5 ?

Stvar je u tome da je ovo formula/primer kako da se bez novca dodje do ogromnog kapitala koristeci kredite, koristeci tudje pare. To je jedini način investiranja za kojeg će banke verovatno odobriti kredit. Za nijednu drugu vrstu investiranja banke nebi dale ovoliki novac. To niko neće da rizikuje, ili bi bile ogromne kamate itd..
Naravno da moramo imati jako dobar credit rating i sto manje dugova na karticama i sl.

Za ovako nešto covek mora da bude mlad da lakse sve to izvede, da ima dovoljno vremena ispred sebe, da ima dobru volju, jasan cilj, i kao sto bi Realista rekao, treba da ima mu*da :)

Dobra stvar u ovome je sto krediti za kuce imaju male kamatne stope, isto tako je sa secured LOC na kojima nije obavezno otplacivati glavnicu nego samo placati kamatu. To dozvoljava da kirija može lakse da pokrije mesecne troskove. Naravno, treba imati neki back-up, još neki način odakle se na brzinu može doći do novih para ako bi doslo do bilo kavog problema. Problem mora da se resi jer je likvidnost jako losa, ne može se prodati nekretnina na brzinu bez gubitka, zbog toga je bolje imati rešenje da se izadje iz problema nego zuriti prodavati ili paniciti.

Ovo je skraceni model koji sam ja naucio iz knjige, koji objašnjava kako steci kapital „tudjiom parama” , znaci bez nekog svog novca. Zamislite kavi bi se dugorocni rezultati ostvarili kad bi na to još ulozili i neki svoj novac, recimo neki novac koji je zarobljen u nekakvim index fondovima :)

----------------------------------------------
I na kraju moram da se ogradim:

Sve ovo gore sto sam napisao, kao i svi prošli i buduci komenatri na ovom forumu na bilo koju temu, sluzi samo kao model za diskusiju a nikako kao direktan savet.
Svako ko se odluci za ovakav ili sličan model treba sam da se posavetuje sa profesionalcima i sam na ličnu odgovornost krene u investiranje. Svaki iznos, moguća zarada/gubitak ili trosak koji sam neaveo, sluzi samo kao primer, a ne kao dokaz da se tako desilo ili da će se tako desiti.
Profesor-Kanada
(Profesor)
25. februar 2017. u 11.04
Taurus, vrlo dobar i praktican komentar.
****************************************

Ova Informacija je povezana sa kupo/prodajom nepokretne imovine.

Changing about the reporting of the sale of a principal residence:

Starting with the 2016 tax year, individuals who sell their
'principal residence' will have to/must report the sale on
Schedule # 3. Reporting will be required for sales that occur
on or after January 1, 2016.

Consult with CRA regarding the Form T2091.

Profesor-Kanada
(Profesor)
26. februar 2017. u 10.15
Royal Bank of Canada CEO Dave McKay: „You are seeing 20 per
cent house price growth in a market...” Info: FP.

Profesor-Kanada
(Profesor)
26. februar 2017. u 10.38
Inflation rate = 2.1%. Info: Fin Post.

Par puta objavio sam da prosecan investor mora da ima minimalno
6% 'Rate of Return' godisne. Uzeti u proracun: inflaciju, poresku
taksu i buduce promene, zadnji balans = 0.

Taurus je u pravu, najbolji R/R do sada je investiranje u
nepokretna imanja.
Taurus
26. februar 2017. u 19.28
Ovo je jedan od retkih nacina gde i običan covek može da profitira na način kao sto to rade banke. Banka pozajmi novac od centralne banke po prime rate-u a nama te iste pare daju za prime +1% ili vise.
Na jednom kreditu oni neće zaraditi velike pare, ali na milione kredita je to druga prica.
Ovo je formula gde i običan covek može da pozajmi 100% novac od banke i da na duzi rok zaradi. Na jednoj jedinici (nekretnini) to nije velika zarada, ali ako to uradimo sa 10 ili 20 jedinica onda je to toliko puta brze.
Cilj ne mora da bude da se otoplati svih 10 ili 20 jedinica. Dovoljno je otplatiti samo 2-3 jedinice i da imamo dovoljno mesecnih primanja za ranu penziju.

Prerija, to je jedan od razloga zbog čega ja povremeno prodajem moje nekretnine. Sada kad su cene otisle toliko na gore, sad to ima vise smisla da se proda nego pre. Znaci nije u pitanju strah ili bilo šta drugo.

Zbog ovakve situacije, vise puta sam rekao da ja ne moram vise da kolektujem/stedim novac. Jedan stvar je interesantna, jednom kad odes u penziju, više ne moras da stedis za penziju.

Taurus
03. mart 2017. u 15.20
Da ja nastavim moju pricu :)

Jedna od najvaznijih karika u lancu da se ovaj plan ostvari su stanari.
Kako doći do dobrih stanara?
Jadno od osnivnih pravila je da se stanarima ponudi stan/kuca i uslovi koji im odgovaraju. Treba poći od sebe, kako bi se mi ponasali u njihovoj situaciji I šta bi tražili od vlasnika.

Stanarima treba obzbediti uslove takve da im bas vasa kuca/stan najbolje odgovara. Znači da je nekretnina na dobroj lokaciji i da je kirija niza od konkurencije.
Ako oni ne mogu naći bolje uslove, onda će u njihovom interesu biti da budu dobri stanari i da tu ostanu sto duže.
Ako oni nadju negde drugo bolje uslove oni će sigurno otici.

Pošto je cilj ovog investiranja „capital gain” a ne „income”, bar u početku, ja sam snizavao kiriju do tog nivoa da samo pokriva troskove, i da sve to ide sto laganije, bez problema sa stanarima. Njima je najvaznije da nije skupo.
Ali Kanadjane možeš kupiti za male pare. Svi koji moraju da iznajmljuju stan, znači da nemaju pare tj. da imaju finansijske probleme, ali to ne znači da su losi ljudi.
Ja sa njima uspostavim korektan odnos, ali im dam do znanja da nema emocija, da je to moj biznis i da od njihove kirije moram da platim kredit. Ako ne budu placali rentu da će biznis propasti i da neće biti dobro ni za njih.

Zakonski se određuje za svaku godinu koliko se godisnje može povecati kirija. Zadnjih 5 godina je inflacija bila niska pa tako i zakonsko dozvoljeno povecanje kirije. Ja uopste nisam povecavao kiriju jer je to bilo jako malo, ali sam zato dobio veliki plus od stanara.

Moji su stanari bili dobri, nikada nisam imao pozive u pola noćiili nešto slično. Vecina njih su sami popravljali kvarove, nekada su to i sami platili, a nekada bi mi samo dali racun samo za ono sto su morali sami da kupe.
stef
(zgubidan)
05. mart 2017. u 11.48
Aj se vrati na početak pa objasni opet:

Znači imam equity od 100000 I podignem 75k kredit i kupim dve jedinice.
Recimo da kirija otplaćuje hipoteku i porez, opet imaš da vraćaš onih 75k
Pa za dve godine opet još toliko. Znači u celoj priči ti moraš da imaš prihod sa strane da servisiraš te kredite? Ili nisam razumeo?
Taurus
05. mart 2017. u 19.43
Tih 75 hiljada je LOC koji ti sluzi za downpayment za rental properties koje ćeš kupiti.

Za kupovinu rental properties ti moras da ulozis 25% downpayment-a.
To jeste hipoteka na tvoju kucu, ali za toliko će ti biti manji morgidz na renatl unit-u.

Malo kombinujem engleski i srpski:)

Mi pricamo o investiranju gde se koriste pozajmljene (tudje) pare u iznosu od 100% (ili 25 + 75)

Na LOC možeš da otplacujes samo kamatu, (znaci ne otplacujes glavnicu) dok ti je morgidz na rentalu manji za tih 25% i za toliko manje mesecne rate. Na taj način sa kirijom možeš lakse da pokrijes mesecne rate kredita i ostale troskove kao sto su property tax i osiguranje.

Meni je kirija pokrivala sve mesecne obaveze.

Nadam se da sam objasnio, ako ne pitaj ponovo
stef
(zgubidan)
06. mart 2017. u 08.57
citao sam nešto malo vise o tome sinoć.
Ima i „smith manouver” pa možeš da koristis RRSP za hipoteku i da ti se kamate na hipoteku otpisuju od poreza.
Sve u svemu, može, pogotovo ko ima energije da to juri u mladosti.
To je jedini način da se koristi leverage od banke i da se dobijaju dividende redovno ( kirije)
Ovako, ko ulaze u index, može samo da dobija dividende na svoj kapital
a ne leverage.
Taurus
06. mart 2017. u 20.17
Ima tu dosta interesantnih „sitnica” koje se zanemaruju, a u sustini su jako važne.
Možeš da „klejmas” sve troskove pa tako i svaku kamatu na kreditu i na LOC, čak i troskove na popravke koje imaš kod svoje kuce, to niko ne može da ospori, normalno do nekog iznosa koji nije sumnjiv.
Ukoliko godinu zavrsis u minusu, to možeš da odbijes od svoje godisnje zarade i platis manje poreza, ili na kraju odbijes od capital gains ...

Potencijal na ovoj vrsti investiranja je neverovatan. Ako već stedimo za penziju, ovo je daleko bolje i brze nego bilo kakav RRSP.
Ovo je jedan od najlaksih i najbrzih nacina da se dodje do rane penzije.
Ali za razliku od klasicnog RSP-a , kad se penzionises, i dalje imaš i prihode i capital gains.

Zbog toga sam ja samnjio angazovanje oko RSP racuna kao i trgovanja na berzi uopste. Meni je to interesantno, ja u tome uzivam, ali to mi je ipak vise samo hobi.

Zamisli da imaš 5 nekretnina, bez obzira dali su otplacene ili ne, u situaciji kao sto je bilo zadnjih godinu dana da cene odu na gore po 100 hiljada dolara, ti u momentu imaš pola miliona dolara novog kapitala!!!
Koja druga vrsta investiranja može nešto tako da donese?

Još nešto. Za razliku kad novac nosimo u banku, kad trazimo sto pouzdaniju i sigurniju banku, u ovom slučaju se trazi najlosija banka, jer ako bi slučajno ta banka bankrotirala (mala sansa da se tako nešto desi) ne treba da vracamo morgidz :)

Jocko4
(observer)
29. april 2017. u 13.36
Taurus,

Ако би нека банка била на путу да банкротира, откупила би је друга банка и тако би дужник морао да отплаћује мортгиџ тој другој банци.

Имам утисак да постоји бржи начин за обрт новца уоженог у некретнине.
Пре десетак година, човек за $300 000 купио стару, малу, приземну кућу, без гараже. Исте године је на рачун еквитија узео од банке нови мортгиџ, срушио ту кућу и изградио нову, већу, на спрат и са гаражом. После годину дана продао је ту кућу за око $650 000.

Не знам све детаље око трошкова рушења и градње, као и дажбина око папирологије, али он каже да је из те трансакције (у року од око годину и по) зарадио око $100 000.

stef
(zgubidan)
30. april 2017. u 16.32
ovaj tvoj primer nije investicija nego zidarstvo. Mogao je i plac da kupi, sazida kucu i projda posle godinu dana. Ima i drugih poslova koji bi ti doneli 100 000 godisnje. Elektricar, vodoinstalater..
Da ne govorim o programerima zubarima itd..

Ali kupiti kucu pa izdavati ( iako i tu ima rada) je daleko blize investiciji, može da se radi uz drugi posao.
Taurus
30. april 2017. u 22.31
Postoji vise nacina da se zaradi novac na nekretninama.
Ovaj primer nije los jer je covek ipak zaradio neke pare, ali šta dalje?
Ovaj moj primer je bolji na duzi rok. U početku se skoro ništa ne desava, ali kad jednom stignes do 10 kuca, onda je ta razklika ocigledna.
Recimo da cena poraste za 100 hiljada, na 10 kuca ti si jači za milion. Ali tu ne mora da bude kraj, jer ti i dalje možeš da nastavis da kupis kiriju, cena i dalje raste, ili prodas nešto a nešto zadržiš, kao sto sam ja uradio itd... sve zavisi od pojedinca.

Moj primer je kao neka osnova investiranja kako bi se moglo BEZ ulaganja svog cistog novca (kesha) stici do nekog većeg kapitala ili do rane penzije o kojoj se često prica, a koja je teško ostvarljiva stedeci pare (kesh) po niskim kamatama ili fondovima.
Jocko4
(observer)
01. maj 2017. u 13.18
Taurus,

Тог човека сам случајно упознао у то време, разговарали смо око 15 до 20 минута испред његове куће (коју је тих дана продао) и - касније га нисам видео.
Наиме, у то време сам више пута пролазио улицом у којој је била мања кућа, а једног дана сам се изненадио кад сам видео да је срушена и да су већ почели тзв. земљани радови. Нова кућа је изграђена у року од приближно 4 до 5 месеци. Пар месеци касније постављена је огласна табла и ускоро је кућа продата ...

Тачно је да је могао да купи плац и не губи време на рушењу, али је ова локација била добра и вероватно га је то привукло да је купи, неко време у њој станује, добије потребне паре од банке, дозволе од општине и сл.

П.С. Претпостављам да је тај човек наставио да се бави сличним послом.
Taurus
02. maj 2017. u 07.57
Kao sto kaže Stef, to je klasicno zidarstvo.
Sada su aktelne price o nekretninama jer su svi koji žive u okolini Toronta, a imali nekakve nekretnine, tezi za neki iznos i to je super.
Mi smo ovde pricali o nekretninama kao vrstu investiranja, ili kao stednja za penziju.
Pošto su cene u zadnjih godinu dana jako skocile, mnogi su zaradili pare na nekretninama bez zidanja i bez maltera :)
 Komentar Zapamti ovu temu!

.