Diskusije : Berza

 Komentar
Nekretnine
Taurus
21. februar 2017. u 11.19
Stef:Koliko je najmanje vremena potrebno da se obrne jedan krug sa investicijom u nekretnine?
---------------------------------------------------

Zarada na nekretninama je u proseku od 6-10% godisnje, ali ima izuzetaka.

Vrlo je važna lokacija! Na boljim lokacijama možeš da imaš visu kiriju, tako povecavas cash flow. Visina kirije mora biti veca nego svi eventualni troskovi, ali to market sam određuje, inače u suprotnom bi nestalo stanova za izdavanje.

Za boljim lokacijama je veca potraznja, to je vrlo važno u slučaju pada marketa, jer na boljim lokacijama lakse nadjes dobre stanare.

Šta je dobra lokacija, to je prica za sebe.

Ja sam imao specificnu taktiku koju sam nasao u jednoj knjizi. Fokus je bio na Capital gain u početku, da bi se nekretnina sto lakse i brze otplatila, i da bi kasnije imao cist income, recimo za penziju.

Ako jedna nekretnina (unit) zaradi recimo 10% godisnje , kako onda doći do 10 jedinica (units) da bi mogao svake godine da otplatis jednu jedinicu. Ovo nije tako lako izvodljivo ali je osnova ove taktike, plan.

Nama za penziju i ne treba 10 otplacenih jedinica, dovoljno je da otplatis 2-3. U Hamiltonu su takve kirije recimo oko 1500 dolara mesecno, ako imaš dve-tri takve, to je dovoljno da se penzionises ako ti je to cilj. Posle toga imaš oboje, income i capital gains.

U ovom slučaju doslovno vazi onaj savet - ako hoćeš da se obogatis moras da koristis tudje pare i tudju pamet.

Nekretnine su jedina vrsta investiranja gde možeš (relativno lako) da pozajmis pare od banke i da odmah imaš prihode koji mogu svoje troskove da pokriju.

Ovo je osnova nacina kojeg sam ja primenio, nisam ga ni je u potpunosti pratio, svako od nas će uraditi malo drugacije, ali kao sto sam rekao, ovo je samo osnova, sve ostalo su detalji o kojima možemo dalje da pricamo ako bude zainteresovanih.

stef
(zgubidan)
21. februar 2017. u 12.43
Al ne rece koliko vremena ti mislis da je potrebno?

Pitam recimo ako neko ima 35 ili 40 godina, da li je kasno da kupi kucu kao investiciju?

Šta ako je neko 45 / 50 godina. Gde je granica posle koje postoji rizik da će pre stici penzija nego sto on stigne da otplati / ili ako padnu nekretnine da se povrati.
Profesor-Kanada
(Profesor)
21. februar 2017. u 14.29
Prerija
21. februar 2017. u 10.28

„ Kalgari je down već treca godina, Vankuver tek 1 godina u silaznoj putanji. Vi u to ne verujete ali to je istina.”
________________________________________________________________

Tanco, to je istina.

Mi smo za to znali pre nego sto su cene krenule juzno.

To može da se desi i za Toronto, ako oni kopiraju sto je
Vankuver uradio (specialna poreza).

Taurus
21. februar 2017. u 14.41
Nisam razumeo šta mislis pod jedan krug.
Da li mislis koliko treba vremena da se uduplaju tvoje pare koje si ulozio, recimo 25% od cene nekretnine, ili koliko je potrebno vremena da se cena nekretnine udupla ili da se kompletno otplati.
Pretpostavljam da pitas ako bi kupio samo jednu jedinicu i to drzao neko vreme.

stef
(zgubidan)
21. februar 2017. u 14.54
pitam za ove koji misle da će im trebati pare za 5,10,15 godina.
I sad.. da li je rizik od gubitka para veci od mogućnosti profita.

Znaci.. na 30 godina se ne može nominalno izgubiti (ako potstanari placaju hipoteku i poreze, tebi ostaje sve)

Ali na 5 godina može ( kad uracunas npr. pad trzista za 25%, plus troskove kupovanja i prodaje itd) ti za 5 godina ne možeš da prodas i da budes u profitu.

Koliko godina je po tvom mišljenju dovoljno da se rizik svede na minimum.
Profesor-Kanada
(Profesor)
21. februar 2017. u 15.53

SAMO za Informaciju i analizu a ne za Preporuku:

Real Estate

Brookfield Property Partners BPY-U (Medium Risk)

Rate of Retun (dividends) 5.1%

Market Price: $33.98

Info: Globe & Mail Feb 21, 2017 (danas)
***********************************************************

Taurus je aktivan (Full Mgt) investor za Real Estate i zato je nagradjen sa vecom zaradom.

Za nas pasivne investore, možemo da trgujemo sa Real Estate 'units' 'listed': Toronto Stock Ex.
Taurus
21. februar 2017. u 17.39
Stef,
5 godina bi verovatno bilo malo rizicno, osim ako bi se uslo posle kakve korekcije cena.
Kao prvo treba znati da je investiranje u realestate na long term. U suprotnom može biti rizicno. Ali rizicno je samo ako ti MORAS da prodas nekretninu bas onda kad cene padnu.
Ja sam kupio prvu kucu negde 2004 , ali sam kupio još tri bas pred onaj pad marketa 2008. Tu sam se zeznuo, jer moj cilj je bio capital gain, ali to nije uticalo na trenutnu situaciju jer je kirija ostala ista i tu se ništa nije menjalo.
Znaci ako ti kupis i sad , i ako cene padnu, na duzi rok ti ćeš i dalje zaraditi jer će se cene vratiti.
Bez obzira na kretanje cene, ti ćeš u međuvremenu otplatiti neki deo kredita od kirija, i to je nešto.

Koliko ćeš ti otplatiti kredita za 5 godina, to zavisi od kamata na kreditu. Ja sam uvek uzimao „open variable” znaci kredit sa najmanjom stopom. Kad su cene 2009 pale, onda su pale i kamate. Meni je tada ostajalo vise novca od kirije jer su mesecne rate bile manje. Sa tim extra novcem možeš da ubrzas otplatu glavnice kredita.

Čak i u idealnim uslovima, 5 godina je malo jer treba racunati da ćeš imati i velike troskove prevoda, troskovi realestate agent-a ...tako da to nije preporucljivo.

Ja sam zaradu na nekretninama ubrzao tako što sam imao vise jedinica i ja sam svoj cilj ostvario u roku od 10-ak godina uprkos padu marketa i padu cena nekretnina koji se desio 2008/2009.

Još nešto, ja verujem da će uskoro doći do korekcije cena, ali ne ocekujem 25%, to je mnogo. Meni su 2008 cene pale u proseku oko 10% , a znamo dobro kako je tada bilo.

I za kraj odgovor na tvoje pitanje - ja bih rekao da je period od 5-10 godina potreban da bi bio siguran da nećeš izgubiti, ali već posle 5 godina u bilo kakvoj varijanti ti bi već morao biti u dobroj poziciji, tj. da se rizik svede na minimum.
Taurus
21. februar 2017. u 17.48
Profesore,
Ja jesam radio full management, radio sam sve sto sam mogao, ali veruj mi, imao sam dobre stanare i jako malo problema.
KAKO se dodje do toga da imaš dobre stanare i kako stvoriti pozitivan ambijent, naravno postoji teorija, i to su pamenti ljudi prostudirali.
milos1976
22. februar 2017. u 04.22
Evo i ja resio da se ukljucim u ovu temu. Mada sam laik ali ipak pitacu. Prijatelj iz Australiji mi kaže da cene nekretnina u Australiji skoce na nekih 5-15 godina.

Sada ne znam kako je u Kanadi? Ja se bavim forexom pa pratim Building Permits broj izdatih gradjevinskig dozvola u SAD i Kanadu. To je jedan pokazatelj broja stambenih jedinica koliko se izgradi. Da li to može da bude neki indikator trzista nekretnina i da utice na cenu?

Ja kao ekonomista smatram da može ali bih zamolio i vasa mišljenja?

Hvala unapred.
Taurus
22. februar 2017. u 09.48
Ne, to nema veze sa trenutnim cenama nekretnina.
To je indikator stanja ekonomije i raspoloženja investitora za unapred.
Glavni pokretaci ekonomije (Kanada i US) su nekretnine i automobilska industrija.
Zašto taj indikator nema veze sa trenutnim cenama - zbog toga sto nakon izdavanja dozvola treba nekoliko godina da bi se projekat zavrsio, a u međuvremenu mogu čak i da odustanu od gradnje, da grade nekad kasnije itd..
Na cenu nekretnina vise utice trenutna situacija i stanje ekonomije.

Veliki investitori koriste razne indikatore da bi mogli da predvide kakvo će stanje ekonomije biti za naredni period, i tako planiraju svoje poslovanje, taj indikator je jedan od tih.
Profesor-Kanada
(Profesor)
22. februar 2017. u 20.03

'Foreign investors' u Britis Columbiji, sada placaju povecan
porez od 15% na svoju nepokretnu imovinu.

Da li to ceka i Toronto?
Prerija
22. februar 2017. u 21.02
Profesore taj porez ukinuto ili je nešto drasticno modifikovano sad skoro, ali avaj cene idu juzno.
rizling
23. februar 2017. u 03.47

Glavni pokretaci ekonomije (Kanada i US) su nekretnine i automobilska industrija.

********

Bas tako, sav ekonomski rast u americi, prošle godine, bio je unutrasnja potrosnja.

U prosloj godini americki narod se zaduzio preko 400 MILIARDI $$ DOLARA.

Narod nema vise para?
Taurus
23. februar 2017. u 10.01
Narod nema para, ali država ih stampa da bi odrzali sistem ovakav kakav jeste, za sad još ide dobro
Profesor-Kanada
(Profesor)
23. februar 2017. u 10.11


„B.C.’s 15% tax on foreign homebuyers could drive money to other parts of Canada.”

Republish
Reprint
INFO: Garry Marr: Financial Post |
 Komentar Zapamti ovu temu!

.