...pola rate dvonedeljno, fakticki 13. rata umesto 12 rata/meseci
kamata umanjena za oko 1% (zaboravio sam tačno) i sa 30 na nekih 22 - 23 godine, pa ko ima viska para - vredi

@pravda_i_istina
> kamate moraju da rastu ako su trenutno na istorijskom minimumu

Zašto bi kamate morale da rastu? Zašto ne bi ostale na istom? Ili pale na neki još manji istorijski minimum? U nekom trenutku će opet da skoce, ali ko zna kad će to biti i koliko će da skoce. Eto o inflaciji se prica već pet godina, a i dalje nema nikakve velike inflacije u Americi.

> ako kamate rastu, valuta devalvira, istopice se i vasi penzioni i ostali fondovi

Ne razumem šta si hteo da kažeš. Da je bolje ulagati u penzione fondove nego ubrzano otplacivati kredit ako ocekujes da kamate skoce? Ili bas obrnuto da je bolje ubrzano otplacivati kredit nego ulagati u penzione fondove ako ocekujes da kamate skoce?

Ma slazemo se da će u nekom trenutku kamate verovatno da skace, ali ko zna kad će to biti i koliko. Kako to utice na nečije investiranje ili na odluku da li da otplati kredit ili ne?

Da li ti kažeš da kredit treba otplacivati ubrzano ili ne? Kako to treba neko da odredi?

> svi smo svedoci da dominacija dolara kao svetske valute neće potrajati još deceniju ili vise

Ma pustimo sad nagadjanja oko toga hoće li dolar dominirati ili neće. Pitanja su vrlo konkretna: ako neko ima dolar viska koji je ustedeo od plate, šta da radi sa tim dolarom: otplati morgidz ili investira? Ako investira, u šta da stavi pare?

> pojedinac ne treba da ide za coporom, već da bude samostalni strelac

Pa šta to konkretno znaci? I danas, kao i 2004-2007, je bilo ljudi koji su otplacivali kredit ubrzano kao i ljudi koji su investirali. Šta danas treba da radi neko ko ima kredit? Da li ti kažeš da ne samo da ne treba da otplacuje taj jedan kredit ubrzano nego treba da uzme još vise kredita i da kupi nekoliko nekretnina i da ih onda izdaje, jer je to najbolji način da se investiraju pare (mada zahteva dosta rada da budes stanodavac i ima svoje rizike)? Eto svojevremeno je izvesni SME sa ovih diskusija probao tako da uzme neke stanove po Torontu da izdaje, pa je ispalo u njegovom slučaju da nije to bas tako lako praviti velike pare na izdavanju stanova, te se prebacio na berzu. Ali, dobro, hajde da ne izvodimo generalne zakljucke iz malog broja pojedinacnih primera.

Ako smem da pitam, zašto ne placas nedeljno? Tj. „accelerated weekly”
To je još bolje nego svake dve nedelje, za isti isti iznos !

> sve sam sa sluzbenikom u banci dogovorio i setup-ovao da placam 2x mesecno

Čim procitam „sluzbenik u banci”, mene odmah pomalo uhvati strah. Nisu oni svi losi, ali njima je ipak u prvom interesu banka a ne ti. Da li si zaista siguran da nema nikakvih troskova na to što otplacujes ubrzano? Da li možeš da sracunas tačno u cent da li ti odmah knjize svu kamatu (ili zapravo pare koje ti stavljas svake druge nedelje oni drže na beskamatnom racunu i samo ih jednom mesecno prebace na tvoj morgidz)? Ima na Internetu masa kalkulatora gde to može da se sracuna u cent.

@pravda_i_istina
Sad sam razumeo tvoja pitanja.

> gde je logika da neko ko ima 30 godina fiksnu kamatu, zadrzi kamatu i ubrzano otplacuje 15 godina, kada je kredit na 15 sa manjom kamatom

Jedno pitanje je na koji rok da neko uzme kredit kad kupuje nekretninu, a drugo pitanje je kad je već jednom uzet kredit da li da se ubrzano otplacuje (ili da se refinansira).

Recimo da danas kupujes nekretninu i da ti treba kredit od $100.000 (npr. možda nekretnina kosta $125.000 i imaš $25.000 za ucesce). Kamatne stope su oko 4,5% na 30 godina i 3,5% na 15 godina. Ako uzmes na 30 godina, svaki mesec minimum placas $506,69. Ako uzmes na 15 godina, svaki mesec minimum placas $714,88.

Ako si siguran da možeš da ćeš moći da placas $714,88 svaki mesec, onda treba da uzmes taj kredit na kraci rok. Zapravo, ono što se desi u takvim slučajevima za dosta ljudi je da uzmu veću nekretninu ali na duzi rok. :) Znaci, ako mogu da placaju $714,88, onda uzmu kredit od 4,5% na 30 godina ali na $141.000 ne na $100.000.

Ako nisi siguran da ćeš moći da placas $714,88 svaki mesec, ali jesi sigurniji da ćeš moći da placas $506,69, onda treba da uzmes taj kredit na duzi rok, iako je kamata visa. Da hoćeš da placas $506,69 sa 3,5% kamate na 15 godina, dobio bi ispod $71.000 kredita ne $100.000, sto bi znacilo manju nekretninu.

Jednostavno, ako ti treba $100.000 za nekretninu i ako nisi siguran da ćeš moći da placas $714,88 svaki mesec (možda je posao nesiguran, možda će deca poći u skolu za koju godinu pa ne znaš koliko će to kostati, možda ne možeš da predvidis troskove za održavanje nekretnine, možda ima milion drugih razloga za neizvesnost), onda ti je sigurnije da uzmes kredit na 30 godina.

E sad je pitanje šta ako uzmes kredit na 30 godina sa 4,5% kamate i krenes da ubrzano otplacujes kao da si uzeo kredit na 15 godina sa 3,5% kamate. Ako krenes kredit od 1-og januara 2014-e, onda bi na 15 godina otplatio $714,88 mesecno do 1-og januara 2029-e, a na 30 godina bez ubrzanog otplacivanja $506,69 mesecno do 1-og januara 2044-e. Ali ako placas ubrzano kredit od 4,5% na 30 godina i svakog meseca placas $714,88 (znaci kao da si uzeo kredit na 15 godina), kad ćeš otplatiti?

Ispostavlja se da je 1-og avgusta 2030-e (i poslednji mesec će biti $462.13). Znaci, na 15 godina bi otplacivao 12*15=180 meseci, a ubrzanom otplatom kredita na 30 godina dodajes još manje od 19 meseci (celu 2029-e i deo 2030-e), ukupno manje od 200 meseci. Ta razlika od 19 meseci možda nekome izgleda velika, možda nekome mala, to moraju sami da odluce.

Ako si siguran da možeš da placas $714,88, uzmi kredit na 15 godina. Ako nisi siguran, uzmi kredit na 30 godina, pa kad imaš vise para i možeš da platis $714,88 (ili i vise), ti plati toliko. Ali ako nekih meseci bude teza situacija (privremeno ostanes bez posla ili primanja idu gore/dole tokom godine, ili bude većih nepredvidjenih troskova, ili šta već), minimum koji moras da platis je $506,69 i ne moras da placas ništa preko toga.

Ukratko, logika da neko ko ima 30 godina fiksnu kamatu, zadrzi kamatu i ubrzano otplacuje 15 godina, je ta sto ima veću sigurnost, ali ga ta sigurnost kosta dodatnih 19 meseci otplacivanja. Svako mora sad da odluci za sebe da li želi da plati tu sigurnost ili ne.

Drugo pitanje je ako si već uzeo kredit, recimo tih $100.000 na 30 godina sa 4,5% kamate, i ako imaš nešto viska prihoda kad otplatis minimum, tj. onih $506,69, šta onda da radis sa tim viskom. Znaci ako ovog meseca imaš dodatnih $208,19, da li da ih zaista stavis na ubrzanu otplatu kredita ili da ulozis te pare u nešto drugo. To je ono sto je Prerija bio pitao na ovoj temi. Kao sto rekoh, odgovor zavisi od toga koliko te kredit zaista kosta (iako je stopa 4,5% možda ti se kamata odbija od poreza, pa te kredit zapravo kosta manje), gde drugde možeš da investiras pare (npr. neki penzioni programi su prilično losi, pa je bolje otplacivati ubrzano nego ići kroz te penzione programe), koliku dobit ocekujes na tim drugim investicijama, itd. Jedan od nacina da se odredi da li prevremeno placati ili ne je da se uporede kamate na obveznice sa kamatom na kredit. Ali ne znam koliko ima smisla pisati ovde o tome (npr. o „bonds duration”) ako ljudi ne razumeju osnovne stvari (npr. ovde imaš „ekonomista” koji ne mogu da razumeju da reč „prosek” znači da neko mora da bude iznad toga a neko ispod toga).

> zašto ljudi refinansiraju kredite?

Refinansiraju da bi dobili manju stopu kredita na isti rok otplate, ili da bi promenili rok otplate (obično da ga produže da bi placali manje mesecno). Naravno da treba refinansirati ako kamate padnu (i ako će ti se troskovi refinansiranja isplatiti, npr. ako se nećeš seliti iz te nekretnine tako brzo da ti smanjeno mesecno primanje zapravo ne pokrije troskove refinansiranja)! Niko se ne spori oko toga. Upravo to što možeš da refinansiras na manju stopu je odlicna stvar kod kredita u Americi i Kanadi.

> znaci, ko ima fiksnu kamatu od prošle godine 3,5 - 4,5%, šta ima da ubrzano otplacuje kada mu je kamata manja nego srbiji npr.?

Nebitno je njemu da li je kamata državi Srbiji veca ili manja. Ono sto njemu jeste bitno je da li on te pare koje bi koristio za ubrzano otplacivanje može da stavi negde gde ocekuje da zaradi vise nego sto bi zaradio na ubrzano otplacivanje.

Šta ti predlazes da on radi sa parama koje bi mogao da koristi za ubrzano otplacivanje? Prvo, može recimo da ih stavi na penzioni program i investira delom na berzu (kroz indeksne fondove, naravno, a ne kroz pojedinacne akcije!), gde je ocekivana dobit veca od 3,5%-4,5%, ali ta dobit naravno nije garantovana. Drugo, može da stavi pare negde gde je glavnica garantovana (stednja u banci, GIC, državne obveznice), ali tu ne može da dobije preko 3,5%-4,5% trenutno. Eventualno bi mogao da kažeš da drzi pare na GIC sad na 1% nekih 2-3-5-10 godina, pa će posle da skoci kamata na GIC da bude preko 4,5% godisnje, recimo 5-6-7%. Ali da li bi mogao da sracunas kad bi kamata trebala da skoci sa npr. 1% na npr. 6% da bi njemu na 30 godina bilo bolje da prvo drzi pare na 1% pa onda na 6% umesto da odmah ubrzano otplati 4,5% kamate. Treće, može recimo da stavi pare na orocenu stednju u Srbiji, jer su tamo kamate na evre neko vreme bile vece od 4,5% godisnje, ali tako mora da putuje tamo da bi stavio i uzeo pare, ima valutni rizik promene odnosa evra i dolara, i ima rizik drzanja para u Srbiji (nacionalizacija, promena oporezivanja...). Cetvrto, mogao bi od tih para koje preticu da krene da placa kredit na drugu nekretninu, npr. da kupi stan za izdavanje. Ali kao sto i sam kažeš, ako je morgidz manji od rente, da li bi on zaista mogao da iznajmni taj stan tako lako. Znaci, šta ti mislis da treba da radi?

> 2007 da sam kupio kucu umesto prošle godine, bio bih danas vise duzan nego sto jesam

To je verovatno tačno za grad gde živis. Ali ko zna šta će biti 2019-e. Možda će tad kuca vredeti još manje nego danas, pa bi tako bilo bolje da si kupio kucu 2018-e nego prošle godine.

> neka placam morgidz sa sve taksom i osuguranjem 1000, da iznajmim kucu treba mi 1200-1400

Naravno, ako ti je jeftinije da placas kredit na kucu nego da placas rentu na tu kucu, onda i treba da kupis kucu kao sto si i uradio. Niko ne spori oko toga. Ta prva kuca koju kupujes je za sopstveno stanovanje i moras negde da stanujes.

Pitanje je šta raditi sa parama koje ti preostaju nakon placanja morgidza na tu prvu kucu?