Net yield se oporezuje. U tvom slučaju, tj. gore navedenom, zavisi ko je zaveden u papirima kao vlasnik nekretnine. Pretpostavljam vi, sto poteze drugo pitanje, oporezivanje stranaca sa zaradom na teritoriji USA.
Visinu poreza, %, ne znam. Svako ulaganje, trosak rentanja nekretnine se odbija od zarade, kao sto si gore na primeru naveo.

Krediti se odobravaju privatnim licima, kao i komercijalnim, stim da su danasnji zahtevi stroziji, tj. proveravaju se pre donosenja konacne potvrde odobrenje kredita.
Pre je to bilo, samo zines i kažeš koliko zaradjujes, a provera se odlagala ili je nije ni bilo.:)

Dal' se ocekuje takav rast cena nekretnina u narednih 5 godina, ne znam, tj. preciznije receno ne verujem u takve magicne reci.
Postoji gomila cinjenica koje ne idu u prilog tvojoj izjavi.

Postovani Ing,

Slazem se sa prethodnim komentarima. Pošto sam živeo u Americi (doduse na zapadnoj obali) mogu vam dati dodatne detalje koje su prethodnici odlično dotakli ali ne želim da ulazim u raspravu koja veoma često karaktericna za berzanske diskusije Serbian Cafe-a :

1) Da li se stan kupuje u vase ime ili vi imate - nešto kao „time share” sa nizom ostalih vlasnika ?

Ukoliko je u vase ime (na cije ime je „title – onda potpitanje – da li vam hipotekarni kredit daje svedska ili americka banka ili je to pak gotovinska kupovina (s obzirom da su cene veoma pristupacne – verujem da vecina nas ”gasterbajtera„ može da kupi gotovinski barem jedan takav stan od visegodisnje ustedjevine ?

Ukoliko je u ovaj ugovor ukljucen i zajam od Americke banka – onda oni znaju nešto sto drugi ne – a to je da vi kao stranac mozete lako da dobijete zajam, tj da mogu da vam to ”preko veze„ srede/podmazu.

2008 godine su banke prestale da daju zajam strancima koji nemaju nikakvo poslovno prisustvo (recimo živite delom godine u americi I imate prihode I slično) u Americi. Konkretno – moji su prijatelju iz Kanade kupili kucu u Americi sredinom 2008 (dok je to bilo moguće) ali su dali svega 20% ucesca, dok danas ne mogu da kupe ni pod kojim drugim uslovima osim gotovinski (sto će možda i učiniti možda naredne godine.

2) Trziste nekretnina u Americi je značajno usporili u poslednjih par meseci jer velika vecina banaka nema ”cist title„, tj postoji rizik da je stari vlasnih (koji je verovatno napustio nekretninu I poslao banki kljuceve) I dalje vlasnih, tj banka nema potpunog zakonskog osnova da prevede imovinu na sebe i shodno je proda narednom kupcu.

3) Što se tiče rasta cena tih navedenih nekretnina u ugovoru – prognoza u narenih 5 godina (ili za bilo koji period, sto vazi I za berzu, zlato, i ostala ulaganja) – je samo ”prorocansto„ I ništa vise.

Ja mogu da samo dam moje lično mišljenje, tj ”prorocanstvo„ u vezi cena nekretnina u Americi I Srbiji jer sam tamo proveo delove svog zivota pa sam pratio vesti I price.

Ja bio lično bio veoma iznenadjen ukoliko u Americi ( a sličnog sam mišljenja I po pitanju cena nekretnina u Srbji) cene odu (u proseku svih 50 država) gore u narednih 10 godina. Možda će cene otici u pojedinim ”opstinama„ gde će se nezaposlenost smanjiti I lokalna privreda oporaviti ali to će biti samo izuzetak a ne pravili, tako da u proseku će cene da padaju još neko vreme I onda se dugi niz godina stabilizirati.

Ovo iznosim uz ogradu da ne uzimam mogući rast cena izazvan Inflacijom (u dolarima) i povoljnim tecajem po vas u svedskoj kada se uzme u odnos evro/dolar ali je to predmet dodatnih spekulacija ( i mogući izvor velike zarade) koje prevazilaze ovu diskuciju a voljan sam da i to pojasnim drugom prilikom.

4) Naveli ste daje uzrok pada cena I u pravu ste da je smanjenje obima zajmova doprinelo padu cena, ali uzroka ima vise – i razlikuju se zavisno od opstine, demografije, nezaposlenosti, I još niz drugih parametara koji zahtevaju novu temu za diskusiju. Na web site zillow.com mozete da lično proverite koliki je tačan pad cene imao taj stan, pa bih toplo savetovao da uradite samostalno sto je bolje moguće ”domaći„ i sopstvenu analizu.

5) Iznajmljivanje je moguće sa daljine I nije neizvodljivo. Kao sto navedoh, poznajem primer mojih prijatelja koji placaju mislim oko 10% agenciji za iznajmljivanje I održavanje (možda se može naći za 6% ali I za 15%) I veoma su zadovoljni i već zu zamenili stanara jednom, tako da iseljenje odnosno istek ugovora o zakupu nije I smak sveta.

Naravno nisu sve agencije iste, kao ni klima [florida je vlazna I treba obratiti paznju na kvalitet gradnje/izolacije jer drvene structure ništa ne može unistiti kao vlaga a posebno cuvene kineske gipsane ploce] i struktura/profil stanara.

Recimo treba istraziti kakva je moguća struktura stanara u okolini nekretnine (penioneri, studenti [ nektenina blizu nekog dobrog univerziteta], mladi bracni parovi [da li u blizini ima recimo veliko predstavnisto IBM ili nekog sličnog velikog stabilnog preduzeca] , socijani slučajevi …)

6) Što se tiče oporezivanja net yield – u pojednostavljenom slučaju da imate smao jednu nekretninu u americi kao stranac – poreska prijava je jako jednostavna. Sustina je da nakon odbitaka troskova (svi navedeni su legitimni poreski odbitci) I amortizacije (to se u Americi zove deprecition) koja je izostavljena a poreski se treba odbiti (u vasem navedenom slučaju koristeci obične MACRS’s tablice) dodje se do net yield-a od 5.98% ali povecava cahs-flow, s tim što se porez na amortizacione odbitke mora platiti prilikom buduce prodaje. [takođe možemo da razjasnimo u drugoj diskusiji gde se detaljno može opisati kako da se popune form 1040, sch E i form 8582 I posledice mogućeg dvostrukog oporezivanja od strane svedske I amerike, tj koji ”tax treaty„ ovo opisuje].

7) Još bih zeleo da rasclanim podatak da se mora razdvojiti namera ulagaca na a) Dobit od dugorocnog izdavanja I b) dobit od rasta cene nekretnina.

Ukoliko ulagac racuna na prvu varijantu – dugorocno se to može isplatiti (čak I uz daljinsko izdavanje). Ukoliko je glavni motiv odo pod (b) onda je ovo spekulativni predmet I prognoze su kao sto sam rekao ”prorocanstva„.

Kao sa većinom dugorocnog vida ulaganja u nekretninu za izdavanje – ovo može biti isplativo ali sa niskom prinosnom stopom. Pošto u ovom slučaju postoji I mogućnost (doduse veoma mala) da se cene vrate na nivo od pre 5 godina i onda čak i $5,000 ”fee„ ne izgleda mnogo ako zarada to sve nadoknadi.

8) Dakle – ovakav naveden posao – nije farsa ali je daleko od sigurne zarade. Mišljenja sam da je sličan vid ulaganja (od kupovine, preko godisnjeg izdavanja I održavanja a ne samo kao uloga posrednika pri kupovini) profitabilan. Da kojim slučajem imam vremena I interesovanja – sigurno bi se posvetio ulaganju u Americke nekretnine jer smatram da je ulaganje daleko isplativije nego kupovina stanova po paprenim cenama u Beogradu I Novom Sadu a kojeg su skloni nasi ”gasterbajteri„ I izdavati pri smesnim stopama prinosa, uprkos odsustvu oporezivanja, održavanja I ostalih prpratnih troskova u zemljama sa razijenim trzistima. Ne znam kakav je slučaj sa ulaganjima u stambene nekretnine u Zapadnoj Evropi ali je verovatno sličan Americkom I krajnje isplativ.
”

Ja sam vlasnik Bruklinskog Mosta.
Prodajem ga za samo $5000 !!
Za sada nema mostarine ali kada se uvede ima da se namlatis love ,samo tako !

Trebalo je da bude zapeta između 'warehouses i land.
(warehouses, land)

Profesore, možeš li da me uputis na neke adrese ili linkove vezane za „income trusts”? Srećna nova godina svima!