zavisi gde u Bulčevaru. Može da bude u centru, a može da bude i u Kaludjerici. A kod nas su se podstanari mnogo pogospodili, pa kad stan zapuste i dobro ga urnišu, onda nadju drugi cist, a i ostanu obično dužni. Inspekcije i sudovi ti sigurno neće ništa pomoći, jer se smatra da ti imaš a on nema. Tako da, čim osete da imaš malo vise para od proseka, odmah tu pocinje drpanje. Ja imam već duže 2 dobra prazna stana, oba na dobrim lokacijama, pa ne vidim racunicu da od gotovog pravim veresiju.

Ja te zarade racunam ovako:
Stan vredi na pr. 100 hiljada eura. Kamata na oročene evre ti je godisnje 5 % i dobiješ čisto 5000 evra za godinu dana.
Stan izdas za 250 evra mesecno, to je 3000 za godinu. 1000 si trebao da das državi za porez, ali nisi, pa si kao profitirao. Ali ćeš tu hiljadu dati za krecenje i za razne popravke, zaostale racune i kirije, neke neplacene racune, ciscenje i sl. ako ne bude i vise. Znaci ostaju ti samo 2000 uz prilično natezanja da ih naplatis i razocaranje sto ćeš morati iza takvih da se potrudis da ocistis s svu prljavstinu koju su ti ostavili.
Evo ima tarife u komercijalnoj banci, već sa kod njih to radio i nije kao na zapadu gde ti umesto kamate naplate silne usluge, pa kamatu i ne osetis.

http://www.kombank.com/srp/tekst.asp?id=30

Ono sto si ti tvrdila je i dalje netačno. Za ISTU investiciju ne postoji nikakav razlog za ne porediti zaradu u Mis i BG. Ili bilo koja druga kombinacija.

A ja sam i sam rekao da je izdavanje tri stana u BG nemoguće ako nisi u BG, i Nakamura je upravo potvrdio da je to skoro nemoguće i kad si u BG :). Njegov opis nove generacije podstanara u Srbiji savrseno odgovara opisu istih u Kanadi, iz iskustva govorim.

Ti isto tako ne znaš da postavljac nema 270k u kesu niti znaš koje su mu namjere. Možda covjek hoće da se penzionise i živi u BG i razmišlja kako i šta. Od izdavanja 3 mala otplacena stana u BG se možda može zivjeti 15 od 30 dana u mjesecu (sticajem okolnosti živio sam u Srbiji od 2008 do 2010 pa znam neke detalje), ali se od izdavanja jednog većeg otplacenog stana u Misisagi ne može se zivjeti vise od 5 dana sto je 3 puta gore.

Najbolja formula u ovom momentu je izgleda ona sto Nakamura pomenu, turi pare u banku do daljenjeg, premda ni ta ne radi u Kanadi - niko ti neće dati 5% na orocene pare, a i ako ti neko da, od toga će ti država uzeti jedno 30%, a ono sto ostane je taman dovoljno da pokrije inflaciju...

Možda nije loše ni to što pominjes, kupi tri stana u Kanadi sa minimalnim ucescem, ali to dodje i sa rizikom, šta ako cijene debelo padnu a ti iz nekog razloga moras da prodas neki od tih stanova. Jednog dana cijene nekretnina će pasti i u GTA. Ne znam kad, ali sigurno hoće. Pogledaj šta se desilo onima koji su kupili recimo 1989 pa onda cijene debelo pale do 1992, pa onda stajale na jedno mjestu vise od 5 godina. Neki su bankrotirali, a oni sto nisu još nisu dosli sebi kako treba poslije 20+ godina a zivot već prosao...

Osim toga, imati podstanare je velika glavobolja u vecini slučajeva. Ja sam nagrabusio do sad 2 puta, a izgleda ni da u Srbiji nije ništa bolje, eto Nakamura drzi stanove zakljucane. Ja kad sam prije 2 godine tražio stan u Srbiji gazdarica je bila toliko isprepadana time šta su još uradili bivši stanari da mi bukvalno ništa nije vjerovala. Ja joj onda ponudim 3 kirije unaprijed, ali opet joj sumnjivo, otkud podstanaru pare za 3 kirije :). Elem tek kad sam poceo da masem kanadskim pasosem i objašnjavam sto sam u Srbiji, pristala je da mi izda stan ali i dalje sam još ostao sumnjiv naredna 2-3 meseca :).

U bivšoj nam domovini makar nije veliki problem drzati stan zakljucan jer ne kosta mnogo, ovde je to suludo jer ti ogulise kozu.

Isto tako nije nemoguće zaduziti se u Kanadi a kupiti u Srbiji. Jedan od nacina je da uzmes line of credit na postojecu nekretninu ovde (pod pretpostavkom da je dobrim dijelom otplacena) i time platis u Srbiji, a nastavis biti duzan ovde. Možda kamata neće biti bas niska, a možda i hoće za secure line of credit.

Starce Foco, ako ikad bude glasanje za najboljeg diskuta na Sc, imaš moj glas. Primer koji bi trebali da sledimo svi mi sa kratkim fitiljima, i nebulozama bez argumenata:)

>>>Najveca razlika je u tome sto u Beogradu moras da iskesiras te pare a ovde ne moras. Ovde das 20% za ucesce i onda ga otplacuju potstanari. Pa i u najgorem slučaju, da cene nekretnina padnu, uvek ćeš u najmanju ruku biti na svome, jer ga ti nisi otplacivao.

Sve zavisi koliko dugo držiš nekretninu. Ak okupis za 200k a kredit it je 160k, ako se cena padne ispod 160k tebi ostaje dug veci od vrednosti stana i izgubila si ulog. Sve je to nebitno ako držiš na duže staze (10+ godina) alli ako hoćeš brzu zaradu ili moras da prodas iz drugih razloga, rizik je veci.

U USA za 270,000 dolara, u Denveru gde ja živim, mogu bez frke da se kupe 4 dvosobna stana za kes. Mogu da se rentaju za oko $800 mesecno, znači da pravis $3200. U ta 4 stana, imaš oko $800-1200 u HOA frees(condo fees), znači da ti ostane $2000-$2400 mesecno.

Porez na primanja, održavanje i ostalo ne racunam, to nisu fiksni troskovi i zavise od mnogo faktora. Opet, razlika je ogromna, a Kanadjanima je verovatno lakse kupiti stan u USA nego u SR. Moj cale je potrosio oko $70000 na dva manja stana, a ima na ruke posle HOA i osiguranja oko $700-800 mesecno.

Istina, nasao je stanove za veoma povoljne cene, ali ima ih još uvek.

Starac Foco,

tačno, sve je rizik. Samo jednu stvar kad uradis sa parama, nema sanse da ista rizikujes niti izgubis, a to je kad ih potrosis na samog sebe i tvoje najblize. Putovanja i krstarenja ti niko ne može oduzeti niti devalvirati, izlaske u pozorista i restorane, kupovanje svega sto ti se svidja i sto će ti zivot učiniti lepsim i laksim, trositi pare na ono sto ti treba, a čega se inače ljudi olako odricu radi stednje i nekakve „sigurne” buducnosti, koja je nesigurna kako god okrenes, evo sutra ne znaš šta može da se desi i kakva bombasticna vest može da osvane. Preko noćimogu ako hoće(a to će i uraditi) da ti prepolove stednju na pola, nekretninu na pola, pa čak i zlato na pola. Samo ono sto si potrosio na sebe ti niko ne može nikada uzeti.

OK, KK, slazem se, i čak lično tako i živim, obično i ne radim vise od 10 mjeseci godisnje, i a putuje se hvala Bogu dovoljno, recimo ove godine bijah na odmoru u čak 7 država (od kojih su 3 bivša SFRJ). Ali putovanja nisu tema.

Niti ovog „mucenika” treba zbunjivati dobiozama da treba sa stanovista zarade porediti Misisagu sa Batajnicom npr. Covjek se pita šta da uradi sa $300k (recimo da je to slučaj) i sve opcije se podjednako dobre za razmatranje. Kao i tvrditi da se nije moguće zaduziti u Kanadi a kupiti u Srbiji. Ma moguće je generalno, samo da li bi to pravilo pare ili gubitak, ko zna.

Svak ima neke svoje razloge zašto bi ili ne bi nešto uradio. Bez poznavanje svih detalja takve nečije namjere, nemoguće je dati neki komentar koji će bas nekome biti od koristi čak i ako tačno znaš šta pricas, a ja sam komentario iz razloga sto i sam imam neke takve dileme kao postavljac teme.

ja mislim da je prošlo vreme kada je bilo unosno ulagati u stanove. To može biti korisno jedino kad ga kupujes za sebe lično, a za decu ko zna gde će ona otici. Danas je malo frka u Svetu sa tim valutama, splasnu ustedjevine, tope se vremenom, pa je coveku zao da mo toliki trud propadne. Treba i trositi. Znam za jedan slučaj našeg gastarbajtera iz Nemacke, poznajem ljude. Celog zivota je radio u Nemackoj i napravio sjajnu kucu za sebe i svo cetvoro dece, ali ni jedno nije ostalo tu da živi, a otac im je u tu kucu spucao celu svoju ustedjevinu. To su malo nelogicna planiranja. Ne možeš ti da planiras gde će tvoje dete živeti i cime će se baviti. Svakoga od nas je sudbina nosila svojim tokom, nekome se zalomilo bolje, nekome gore.
Sada su se malo usplahirili duhovi kod ljudi, piše po stampi da ljudi pocinju sve masovnije da menjaju evre za druge valute. Lično mislim da neće to bas tako brzo da zglajzne. Mada, sudeci po najstabilnijim azijskim valutama, evro je već pao u zadnjih par godina jedno 20 %. Ali šta je tu je, kud svi Turci... malo ulozis u jedno, malo u drugo, pa nešto prođe, nešto kalira, tako je u zivotu, usponi i padovi. Covek treba da je zadovoljan i samo da je zdrav i da ne oskudeva, a sve ostalo je više ili manje zabave.

Taj sto ima zgradu od 10 miliona vjerovatno nije lud, kao sto ni vecina vlasnika takvih zgrada nisu, ali pitanje je kako je dosao do nje. Dobio u nasljedstvo, kupio za cash koji je odnekud imao, ili se nekako zaduzio i kupio kad su cijene bile nize.

Ako je dobio u nasljedstvo, od tih $50k mjesecno, njegovo je možda 40% ili oko 20k kad odbije sve troskove ukljucujuci oba poreza (na imovinu i zaradu), održavnje, osiguranje, komunalije, service, sudove, itd, kao i ako ima radnika koji brine o tome. Nije loše i dalje, ali on je ovde imao uspjesnog dedu, ali mi nemamo :).

Slično je i ako je kupio za cash, ali ako se zaduzio, onda na prvi pogled izgleda da sa 20k mjesecno neće otplatiti prakticno nikad, jer pri samo 5% kamate i na 20 godina, ukupan dug je oko 50% veci od glavnice. A pogotovo izgleda beznadezno ako od toga mora i da živi, tj nema drugih prihoda.

Ali povoljna okolnost je što se cijena kirije uglavnom uvecava sa inflacijom, dok preostali dug ne ovisi o inflaciji već visini kamate. Tako tih 50k mjesecno bruto će za 10 godina biti 65k (ako je povecanje kirije 3% godisnje) i 75k za 15 godina, itd. Ovo već postaje komplikovano za racunati, jer ko zna kolike će kamate, inflacije i sl biti za 15-20 godina. Ali izgleda da bi ipak mogao otplatiti za jedno najranije 30 godina. A možda se otegne i na 40 ako bude qratije sreće.

No ovo je prica šta sa 10 miliona, koja je u svakom slučaju razlicita od one šta sa 200-300 hiljada.

Znam da se na duzi period isplati (u slučaju da nema rata ili zemljotresa;))

Mi smo '86 kupili u East York-u dvosobnu kucu za 84.000. Od devedest prve je izdajemo i otplacena je pre 12 godina. Sada vredi 550.000.

Bez obzira sto su kamate početkom devedesetih isle i na 15% i sto su zbog toga pale cene, sto je trziste opet stagniralo pre nekoliko godina, ona sad vredi toliko. Vredi toliko, jer u ovu zemlju godisnje udje 250.000 emigranta, od toga cenim da dve trecine dodje u Toronto i u roku od pet godina pocne da trazi nešto da kupi.

Za to vreme smo, od krupnijih stvari, dva puta radili po dva kupatila, dva puta kuhinju i tri puta krov. Po sadasnjim cenama to bi bilo oko 50-ak hiljada. To je kirija koju dobijemo za dve godine. Neka sve druge popravke budu još 25.000, znaci tri godine. Sve u svemu, ništa strasno. To bismo morali da ulozimo i da smo mi živeli u njoj. Ovako je neko drugi platio a nama ipak je ostala kuca.

I Foco, ne pada mi na pamet da im dajem neke grdne pare za capital gains;) Do sada smo sedam puta kupovali nešto, stan ili kucu, znaci ulagali dalje pa nije ni bilo osnova za capital gains.

Kad dodje vreme, prodacu sve nekretnine osim one malecke sa početka price i kupiti nešto za sve pare;) E, onda ću i to prodati i dati im konacno capital gains ( a za tri godine i ne može nešto astronomski da joj poraste cena) i vratiti se u onu malacku sa dve spavace sobe;) A i tu ću da poklonim deci dok sam ziva da ne bi placali nasledne takse;) Zar nisam sve genijalno smislila;)

Znam da treba da prođe vreme da bi se nešto isplatilo ali ništa ne može preko noći

Nina, tvoj primjer ne izgleda kao tipican. Ako pogledas statistiku na donjem linku, prosjecna cijena stambene jedinice u GTA u 1986 je bila oko 150k a sad je negdje oko 450k. Postoje brojni dijagrami na internetu koji pokazuju manje vise isto.

Kod tebe je to prilično drugacije, kupila za 85k, sto je bilo oko 60% prosjecne cijene u 86 a sad vrijedi 550k, sto je 20% vise od sadasnje vrijednosti prosjecne nekretnine u GTA. Ja uopste ne tvrdim da ovo nije slučaj, ali ocigledno je ovo vise izuzetak nego pravilo, tj sticaj za tebe povoljnih okolnosti.

Ili, pretvoreno u procente, za 25 godina cijena tvoje nekretnine je rasla po prosjecnoj godisnjoj stopi oko 7.8% dok je cijena prosjecne nekretnine u GTA u isto vrijeme rasla po stopi od oko 4.5% godisnje.

Znaci kod tebe je bilo skoro duplo bolje od prosjeka, sto je moguće, nekima je vjerovatno islo i tri puta bolje od prosjeka, ali tu je faktor sreće popriličan a vjerovatnoca da se će isti ponoviti nekome ko kupi sad i ceka 25 godina mala.

Naravno, to sve vazi za striktno pomenuti period 86 do danas. A šta je sa onim koji je kupio 1989?

E njemu, u prosjecnom slučaju, je cijena za 22 godine (do danas) porasla sa nekih 270k do 450k. To mu ga dodje oko 2.5% godisnje.

Ako taj nije mogao da ceka duže od „samo” 20 godina, tj prodao 2009, njemu je prosjecan porast cijene bio oko 1.75% godisnje. Sto i nije Bog zna šta.

Ako je morao da proda poslije 12 godina, njemu je, kao sto je oznaceno na dijagramu, porast bio 0% godisnje, dolar za dolar, never mind inflacija.

Ako je morao da prodao poslije 10 godina, njemu je godisnji porast bio negativan, gubio je svake godine 2%, kupio za 270k, prodao za 220k.

http://www.mississauga4sale.com/last-real-estate-recesssion-GTA-Toronto.jpg

...Slazem se da je to dug period ali i dalje mislim da je najsigurniji način da sacuvas pare i obesbedis sebi starost...

Potpisujem,:)

Po nekoj zakonskoj liniji u USA, na kucu koja je kupljena za nekih 80-90 hiljada dolara pre 25 godina, a danas vredi 550 hiljada, ovde bi bila oslobodjena poreza na cap gains prvih 250 hiljada, a za ostatak bi platila porez. Zapad je tako skockan da ti samo prividno imaš zaradu, osim ako nekome nije to biznis, kupi kucu, renovira razumno, i zaradi na tome, tj. unovci svoj rad i trud.

U USA vi mozete prodati kucu za 1$ vasem detetu, umesto da poklonite pa da dete placa cap gains, al' onda dolazi vase dete u gore spomenutu situaciju, oslobodjen je poreza prvih 250 hiljada, al' će da bude oporezovan za cenu preko.:)

Danas kupite kucu za 300 hiljada, otplacujete kredit narednih 15-30 godina, posle otplate kredita ta kuca vas je kostala između 600 hiljada i milion dolara. Posle prodaje, recimo prodate je za 1 milion $, kupite novu kucu koju ste platili 1.2 milion, opet uzeli kredit na tih 200 hiljada, i gde ste vi zaradili kad ste otplacivali kucu na te silne godine!

Stvari se menjaju kad je kes u pitanju. Ne mnogo, al' opet izgledaju drugacije. Nemate kamate, a kamatne pare sklanjate na stranu. Cene kuca ide na gore, al' i sledeća kuca koju kupujete će takođe da kosta u rangu prodate vase kuce, tako da se postavlja pitanje gde je tu zarada. Sve ostalo je skuplje, i na kraju se sve svede na to da ste malo bolje sacuvali vrednost vaseg novca od ljudi koji kupuju na kredit.

Šta znaci „za stalno”.
Ne, ne živim u Kanadi nego među kengurima :)

Cuj, „ne postoji savrsen način da se uloze pare”. A ti trazis savrsenstvo pre nego sto udjes u igru? U tom slučaju ćeš presedeti na klupi ceo zivot, to odmah da ti kažem.

I šta je „savrsenstvo” anyway?? Koliko ostalih sfera tvog zivota je savrseno, po tom kriterijumu?

Ja bih umesto „savrsenog” radije koristila „najbolje moguće”. Razlog, osnovni: zato što ti ne vezuje ruke.

I nije dobitak samo onaj materijalni dobitak. Neki put platis i skolu. Vidis, po tome se razlikuju investitori-turisti i oni koji su ozbiljni u pogledu investiranja u nekretnine. Početnik tj turista trazi savrsenstvo i kad se umori od tog trazenja ili odustane pun gorcine i razocaranja, ili kad dosegne taj trenutak da mu je dosta svega i ne može da se odluci jer savrsenstvo nikako da naidje - kupi prvu sledeću nekretninu i to zmurecki. U fazonu „dosta mi je svega, evo ova valja - kupuj”.

I naravno, posto je cela stvar od početka postavljena naglavacke (pogledati pitanja od #1 do #4 is mog gornjeg posta) - to zapravo neće ni biti investiranje nego kocka.

Ne znam zašto te brine da oni koji kupuju kuce to svima ostalima preporucuju. Zar to nije i normalno odnosno ocekivano stanje stvari? Da li bi vise voleo da ti o investiranju u nekretnine prica onaj koji još uvek rentira i nikada ništa nigde nije investirao?

Meni se ulaganje u Srbiju ne svidja jer se nekretnina mora kupiti za kes. Druga stvar, ne postoji sistem naplate stanarine, izbacivanja neplatisa iz stana i pravni sistem je previse korumpiran da na sudu isterujem svoje, a da batinase saljem sa utokama - šta će to meni u zivotu. Plus je povracaj na ulozen novac u nekretnine u Srbiji previse mali da opravda tako veliki rizik.

Naravno da imam nekretnine u Australiji, pobogu covece dal mislis da sve ovo izvlacim iz guzice?

kaokao, ja vidim već od tvog prvog odgovora gore da mi ne pricamo o istim stvarima i nismo na istom nivou. Mislim, ako ja tebi moram da objašnjavam u sitna crevca neke fundamentalne stvari oko investiranja... Vidi u recniku pod „leverage” šta znaci pa će ti se kasti samo odgovor na ovo pitanje o 90.000 vs 450.000

Ne znam o kojim zabludama govoris, meni moje nekretnine prave pare a brucnom ne mrdam. Istina, onaj ko nije investirao do sada možda bolje zna o tome... moguće...

Takođe je moguće da neko hoće da me navuce i zaxebe tako što mi je omogućio da imam ono sto zovu „prtfolio” koji pravi kintu. E neka me zaxebe tako i narednih nekoliko decenija, ja se nebih bunila!

Demokratija? Studentski protesti? Da ti kažem, meni ze zivo keca i za demokratiju i za proteste. Politika me apsolutno ne zanima, politika je za besposlicare. Za teoreticare koji sede zadrigli i raspojasani sa kriglom mlakog piva ispred TVa i znaju sve šta kako radi i kako funkcionise, ko napreduje a ko propada, sve tako sedeci i u TV gledeci, qrcem ne mrdajuci.

Investitori koji sve znaju a nisu investirali u vise od pakovanja kondoma u trafici, politicara i politikanata koji znaju ko upravlja svetom a nisu bili ni predsednisi razredne zajednice, sveznalice koje sve znaju i u sve se razumeju a svojim zivotom pokazuju upravo suprotno - to su za mene samo velike saljivdzije. Ne misle možda da neko ko ima i malo soli u glavi može da vrednuje mišljenje sveznalica bez dana iskustva u onome u šta se tako grandiozno „razumeju”.